Elżbieta Liberda, radca prawny, właścicielka Kancelarii Radcy Prawnego i Biura Nieruchomości Lex Perfecta

Decyzja o wyborze lokalu na gabinet stomatologiczny to kluczowy aspekt przy prowadzeniu biznesu. Zakup nieruchomości w branży stomatologicznej z reguły będzie korzystniejszy. Taki wniosek wynika z faktu, że na przystosowanie lokalu trzeba przeznaczyć duże nakłady. Gdy wynajmujemy lokal, wątpliwe jest, aby właściciel nieruchomości chciał partycypować w tych kosztach. Oczywiście można trafić na okazję i wynająć lokal, w którym wcześniej były prowadzone tego typu usługi, jednak i tak każdy z lekarzy zechce przystosować gabinet do własnych potrzeb. W przypadku wynajmu lokalu najważniejszą sprawą jest dobra umowa najmu. Powinna być zawarta na czas oznaczony i z tzw. datą pewną. Najemca będzie miał wówczas gwarancję, że nawet gdyby wynajmujący sprzedał lokal, to umowa będzie obowiązywać. Nie można także zapomnieć o uregulowaniu takich kwestii jak rozliczenie nakładów i możliwość dokonywania zmian w lokalu. Ważnym zapisem będzie też zagwarantowanie najemcy, że stawka czynszu się nie zmieni.

W postanowieniach umowy powinny się jeszcze znaleźć:

• precyzyjny opis stanu prawnego lokalu, jego adres, dane wynikające z księgi wieczystej lub ewidencji gruntów,
• opis dokumentów potwierdzających dopuszczenie przedmiotu najmu do użytkowania przez odpowiedni organ nadzoru budowlanego,
• zapewnienie złożone przez wynajmującego, że lokal spełnia normy BHP i przeciwpożarowe, nie ma wad powodujących zagrożenie życia lub zdrowia najemcy i jego pracowników,
• ewentualne wyłączenie zastosowania art. 685 (1) Kodeksu cywilnego, który uprawnia wynajmującego do jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu,
• zdefiniowanie kosztów, poza czynszem, które ma ponosić najemca, oraz zasad ich rozliczania; dotyczy to zwłaszcza opłat za media oraz opłat eksploatacyjnych,
• jeśli umowa dotyczy pomieszczeń biurowych, które nie zostały jeszcze wybudowane – określenie daty, do kiedy powinny być ukończone prace i uzyskane wymagane przez prawo zezwolenia,
• określenie sposobu rozliczenia nakładów na lokal poniesionych przez najemcę,
• uregulowanie zasad zwrotu lokalu i terminu jego wydania.

Zakup lokalu, mimo że wydaje się korzystniejszy niż najem, nie jest prostą sprawą. Jak wiadomo, nie w każdej nieruchomości będzie możliwe prowadzenie gabinetu. Takie lokale muszą spełniać szereg wymogów – zarówno w kwestiach technicznych, jak i sanitarnych. Jeśli dokonamy zakupu lokalu wymagającego przebudowy, bo np. wcześniej miał on funkcję mieszkalną lub prowadzone tam było biuro, to wymagana będzie zmiana sposobu jego użytkowania. Przed zakupem należy sprawdzić, czy jest to dopuszczalne.